Competitividad de los Municipios en materia de vivienda

Publicado en Plaza de Armas el 5 de Septiembre de 2011

Todos sabemos la importancia que tiene en la vida de una persona la adquisición de una vivienda, tanto por la parte de seguridad que da a un plan de vida, como por la posibilidad de independencia y la construcción de un patrimonio.

Pero también sabemos que en muchas ocasiones, por diversas condiciones sociales, de infraestructura y de planeación, existen zonas que van sufriendo una degradación importante en términos de calidad de vida y de valor patrimonial. Grandes unidades habitacionales con muchas viviendas pequeñas en un espacio reducido, con muy pocas áreas verdes y cero opciones de esparcimiento, que a lo mejor cuando son habitadas inicialmente no reflejan la gravedad de estas limitaciones ya que son ocupadas por jóvenes que están formando un patrimonio inicial y parejas recién casadas; pero con el paso del tiempo llegan los hijos, y donde antes vivían 1 ó 2 ahora viven 4 o más, con lo que se duplica o triplica la población de la misma unidad. Después, los hijos van creciendo, llegan a la adolescencia y ante la falta de infraestructura para tener actividades recreativas o de esparcimiento, junto con varias realidades sociales complejas, hace que en algunos casos se conformen pandillas que inciden negativamente en la seguridad del entorno. Y junto con toda esta historia, las dificultades económicas así como la falta de cultura de mantenimiento va haciendo que se deterioren las condiciones físicas del lugar, con lo que se da el fenómeno de la “ventana rota” (teoría social que establece que ante un entorno con señales de descuido o destrucción que no sean reparadas, da pie al escalamiento de esos descuidos), y eso provoca condiciones de inseguridad, pérdida de calidad de vida, hacinamiento, etc. En general, condiciones poco favorables de desarrollo social y la destrucción del valor patrimonial (aunque creo que no somos tan ajenos a estos fenómenos que podemos constatar en diversas ciudades, un ejemplo se ve en la película brasileña “Ciudad de Dios”).

Para contrarrestar estos fenómenos de alto impacto negativo social y económico, diversos organismos nacionales en México se han dado a la tarea de cuidar que los desarrollos habitacionales tengan condiciones iniciales que rompan con estos ciclos y mecanismos para fomentar el mantenimiento de las viviendas. Hace varios años participé en el ejercicio de planeación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en el que este tema fue parte de las líneas estratégicas del organismo; de igual forma, Infonavit ha estado fomentando el desarrollo de vivienda verde y otros aspectos que permitan cuidar el entorno físico de las viviendas.

Es en este contexto en el que el Instituto Mexicano de la Competitividad (IMCO) desarrolló, con la asesoría de SHF, Infonavit, CONAVI y muchos otros organismos del sector público y privado relacionados con la vivienda y planeación urbana, el primer Índice de Competitividad Municipal en materia de Vivienda (INCOMUV). El objetivo de este índice es reflejar la capacidad que tiene un municipio para aumentar el valor de las inversiones en vivienda en el largo plazo. Esta capacidad depende de los atributos mismos de la vivienda así como de su entorno y del contexto urbano en su totalidad, por lo que el IMCO desarrolló el índice a través de 78 indicadores que se agrupan en 3 pilares que abarcan temas de normatividad para el desarrollo urbano y de la vivienda, movilidad y transporte y ciudades verdes.

El análisis abarcó 402 municipios que conforman 115 ciudades o zonas urbanas, que en conjunto concentran el 66% de la población, el 92% de la producción nacional y el 80% de la demanda de vivienda. El INCOMUV se dividió en 6 categorías de competitividad: alta, adecuada, media alta, media baja, baja y muy baja. Sólo 7 municipios (entre ellos Querétaro) lograron la categoría de alta; el grueso de los municipios (69%) quedó en las categorías de media baja y media alta. Los municipios mejor evaluados tienen calificaciones 50% mejores a los municipios peor evaluados; pero aún así, ¡estos municipios (los mejor evaluados) tuvieron calificaciones inferiores a los 55 puntos en una escala de 0 a 100! Puesto en otras palabras, si esto fuera un salón de clases, nadie habría aprobado y el examen, y el grupo de sobresalientes estaría conformado por los “menos reprobados”. Esto refleja, sin duda, un frente más a nivel nacional en el que tenemos brechas muy importantes a llenar, por el impacto social y económico que, como dije al inicio, tiene el tema de la vivienda.

Del Estado se evaluaron 5 municipios: Querétaro, San Juan del Río, Huimilpan, Corregidora y El Marqués. Estos conforman el 73% de la población y cerca del 90% de la economía estatal. Los resultados fueron los siguientes:

Municipio	Resultado general	Pilar I. Normatividad y características de la vivienda	Pilar II. Contexto de la vivienda dentro de la ciudad	Pilar III. Contexto de la ciudad dentro del país
Querétaro	Alta	Adecuada	Alta	Adecuada
Corregidora	Adecuada	Media alta	Adecuada	Adecuada
Huimilpan	Adecuada	Media alta	Media alta	Adecuada
San Juan del Río	Media alta	Baja	Alta	Media baja
El Marqués	Media baja	Muy baja	Media alta	Adecuada

Elaborado por Inteligencia de Negocios Atalaya con datos del INCOMUV

Vemos que el Pilar I es el que tiene en general las calificaciones más bajas. Este pilar considera los aspectos de normatividad para la construcción de vivienda, acceso a servicios básicos en la vivienda, capacidad futura para ofrecer a la vivienda los servicios básicos, vivienda ambiental y socialmente sustentable y preservación del valor patrimonial de la vivienda. Sin duda, este Índice sirve para enfocar los temas a trabajar en el Estado, y aunque 3 de los 5 municipios evaluados están en el grupo de los sobresalientes, no olvidemos que están ahí por estar sólo menos reprobados que el resto.